Quand on envisage un investissement locatif, la première question est toujours la même :
👉 est-ce que ce bien est rentable ?
Entre les loyers, les charges, le crédit et les taxes, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver.
Dans cet article, je vous propose une méthode simple pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, avec un exemple concret basé sur un cas réel.
📊 1. La rentabilité brute
La rentabilité brute est le calcul le plus simple.
👉 Formule :
Rentabilité brute = (loyer annuel / [prix du bien + frais d’agence] ) × 100
Exemple :
- Loyer mensuel : 900€
- Loyer annuel : 10 800€
- Prix du bien : 288 800€
- Frais d’agence : 14 400€
👉 Rentabilité brute ≈ 3,56%
💡 Limite
Ce calcul est rapide mais incomplet : il ne prend pas en compte les charges.
🧾 2. La rentabilité nette
Pour être plus précis, il faut intégrer les charges.
👉 Formule :
Rentabilité nette = (loyer annuel – charges) / prix du bien
Charges à inclure :
- Taxe foncière 👉 10% à 20% des loyers annuels
- petites villes : ~10–12%
- villes moyennes : ~12–18%
- grandes villes : parfois 15–20%+
- Assurance habitation (propriétaire non occupant) 👉 1% à 2% des loyers annuels
- très faible coût
- dépend du bien (surface / ville)
- Charges de copro non récupérables 👉 5% à 15% des loyers annuels
- immeubles récents : souvent 5–10%
- anciens / ascenseur / gardien : 10–15%+
- Entretien 👉 5% à 10% des loyers annuels
- moyenne long terme
- plus élevé si bien ancien
- inclut plomberie, électroménager (si meublé), petites réparations…
- Gestion locative (si délégué) 👉 5% à 10% des loyers
- agences classiques : ~7–8%
- Vacance locative (souvent oublié mais important) 👉 2% à 8% des loyers
- zones tendues : 2–3%
- zones moyennes : 5%
- zones faibles : 8%+
Ce qui est généralement exclu du calcul de rentabilité nette :
- Crédit (intérêts + capital) ❌
- Impôts sur le revenu ❌(LMNP, etc.)
Pour un appartement situé à Paris dans un immeuble récent, je prendrai : taxe foncière : 20%, assurance habitation PNO : 1,5%, charges de copro non récupérables : 10% (avec ascenseur), entretien 5% (car non meublé dans mon cas), pas de frais de gestion locative dans mon cas et je ne compte pas de vacance locative à Paris. Cela fait donc un total de 36,5% des loyers annuels soit 3 942€.
Dans cet exemple, la rentabilité nette serait donc de :
👉 Rentabilité brute ≈ 2,26%
💡 Limite
Ce calcul est toujours incomplet : il ne prend pas en compte ni le remboursement du crédit ni l’impôts sur le revenu.
📈2. La rentabilité nette nette (ou nette après impôts)
Pour obtenir la rentabilité nette nette il faut prendre en compte les éléments relatifs au crédit ainsi qu’à l’impôts sur le revenu. Autant dire qu’il s’agit ici de la partie la plus technique.
Lorsque vous effectuez une demande de crédit à la banque, il est certes important de regarder le taux du crédit mais surtout le coût total. Cet indicateur prend en compte différents éléments, notamment les intérêts (calculés sur la base du taux, du montant emprunté et de la durée), mais également d’autres frais comme les frais de dossier, la garantie et l’assurance emprunteur.
🔥 Important : il est possible d’effectuer une délégation d’assurance, il ne faut donc pas prendre en compte l’assurance emprunteur lorsque vous comparez deux offres de crédit ! Vous devez d’abord déduire les frais d’assurance (calculés sur l’ensemble de la durée du prêt) du coût total du crédit pour les comparer.
Pour les détails concernant l’assurance emprunteur, vous pouvez consulter l’article dédié ici :
👉 A venir.
Frais du crédit immobilier:
- Intérêts
- Frais de dossier
- Garantie
- Assurance emprunteur
Ce que personnellement j’exclu du calcul de rentabilité nette nette :
- Remboursement du capital) ❌
A mon sens le remboursement du capital impacte les cashflows, mais pas la rentabilité puisque ce n’est pas une dépense réelle. Je le considère donc pas dans le calcul.
💸 3. Le cashflow
Le cashflow correspond à ce qu’il te reste chaque mois.
👉 Formule :
Cashflow = loyers – charges – crédit
👉 Exemple :
- Loyer : 1 300€
- Charges : ~140€
- Crédit : 1 170€
👉 Cashflow ≈ – 9€/mois
4. Pourquoi le cashflow est clé
Deux biens avec la même rentabilité peuvent avoir :
- un cashflow négatif
- ou positif
👉 c’est souvent le critère le plus concret
🛠️ 5. Utiliser un simulateur
Faire ces calculs à la main est possible, mais rapidement fastidieux.
👉 Pour gagner du temps, vous pouvez utiliser mon simulateur gratuit ici :
👉 Simulateur de rentabilité locative
📊 6. Exemple concret détaillé
J’ai détaillé un investissement réel avec tous les chiffres ici :
👉 https://simu-locatif.fr/mon-investissement-locatif-reel/
⚠️ 7. Les limites à connaître
- vacance locative
- fiscalité
- évolution des charges
- travaux
👉 ces éléments peuvent fortement impacter la rentabilité
🧭 Conclusion
Calculer la rentabilité d’un investissement locatif est indispensable avant d’acheter.
Même avec des hypothèses simples, cela permet d’éviter de mauvaises surprises et de mieux comparer les opportunités.