J’ai récemment réalisé mon premier investissement locatif et, comme beaucoup, je me suis posé une question simple : est-ce que ce type d’investissement est vraiment rentable ?
On trouve beaucoup d’informations théoriques sur internet, mais peu d’exemples concrets avec de vrais chiffres. J’ai donc décidé de partager ici mon propre projet, avec tous les éléments : prix du bien, financement, loyer et rentabilité réelle.
L’objectif est simple : donner une vision claire et réaliste de ce que peut être un investissement locatif aujourd’hui.
Le bien
À l’origine, je recherchais une résidence principale. Le bien que j’ai finalement acheté était cependant déjà loué au moment de l’acquisition.
Cela signifie concrètement que je ne pouvais pas y habiter immédiatement et que je reprenais le bail en cours avec le locataire en place.
Un bien vendu loué est généralement moins attractif, en particulier pour les acheteurs qui souhaitent y habiter. Mais au-delà de cet aspect, la décote observée s’explique surtout par des éléments économiques et juridiques.
Dans mon cas, le locataire est en place depuis plus de 10 ans. Le loyer est donc significativement inférieur aux niveaux actuels du marché, et il ne peut pas être réajusté librement à court terme.
👉 C’est probablement le principal facteur de décote : un rendement immédiat plus faible, imposé par un bail existant.
À cela s’ajoute le cadre légal français, qui protège fortement le locataire. Contrairement au locataire, qui peut quitter le logement à tout moment, le propriétaire ne peut pas mettre fin librement au bail.
À son échéance, le bail est reconduit automatiquement, sauf dans certaines situations précises :
- vente du bien
- reprise pour y habiter (ou y loger un proche)
- motif légitime et sérieux (par exemple en cas d’impayés)
Même dans ces cas, un préavis strict doit être respecté.
👉 En pratique, cela signifie que l’investisseur dispose de peu de flexibilité à court terme : il ne peut ni récupérer le bien facilement, ni ajuster rapidement le loyer.
Même pour un investisseur locatif, reprendre un bail en cours n’est donc pas forcément optimal. Le loyer est souvent inférieur au marché, le locataire n’a pas été sélectionné, et les leviers d’optimisation sont limités dans un premier temps.
En contrepartie, ce type de situation permet de bénéficier d’une décote à l’achat et de percevoir des revenus locatifs dès l’acquisition.
Prix d’acquisition et coût total
Le bien se situe dans un quartier central de Paris. Le prix d’achat était d’environ 375 000€ pour une surface d’environ 45 m².
À ce prix, il faut ajouter :
- environ 18 500€ de frais d’agence
- un peu moins de 8% de frais de notaire (dans l’ancien), soit environ 30 000€
Au total :
- 390 000€ hors frais de notaire
- plus de 420 000€ frais de notaire inclus
Cela correspond à un prix d’environ 8 700€ / m², ce qui reste inférieur à la moyenne pour ce type de bien dans ce secteur.
👉 Point important : ces frais sont souvent sous-estimés, alors qu’ils ont un impact direct sur la rentabilité réelle du projet.
Impact de la décote
Dans mon cas, le bien a été acheté avec une décote d’environ 10% liée au fait qu’il était vendu loué.
Concrètement, cela signifie que sans locataire en place, le prix du bien aurait été autour de 437 000€.
Rapporté à la surface d’environ 45 m², cela correspondrait à un prix d’environ 9 650 € / m², contre environ 8 700 € / m² dans mon cas.
👉 La décote représente donc une différence d’environ 1 000 € / m², ce qui est loin d’être négligeable.
Au-delà du prix d’achat, cette réduction a également un impact sur les frais annexes. Les frais de notaire et d’agence étant calculés en pourcentage du prix du bien, ils auraient été mécaniquement plus élevés sans cette décote.
👉 En résumé, la décote joue un double rôle :
- elle réduit le prix du bien
- elle diminue également le montant des frais associés
Cela améliore significativement le coût global de l’opération, même si cela s’accompagne de contraintes liées au bail en cours.
Le financement
Pour financer ce projet, j’ai contracté un crédit immobilier d’un montant d’environ 243 000€, sur une durée de 25 ans, avec un taux de 3,10%.
J’ai également apporté environ 180 000€, ce qui représente une part importante du projet et permet de réduire le montant emprunté.
Avec ces paramètres, la mensualité de crédit s’élève à environ 1 170€ par mois (hors assurance).
L’assurance emprunteur
À cela s’ajoute l’assurance du prêt. Dans mon cas, j’ai initialement souscrit à l’assurance proposée par la banque (CNP via la Caisse d’Épargne), pour un coût moyen d’environ 58€ par mois.
👉 Ce point est important : les assurances proposées par les banques sont souvent relativement chères et peu optimisées.
Sur la durée totale du crédit, cela représente un coût d’environ 17 000€, ce qui est loin d’être négligeable.
Cependant, la réglementation permet aujourd’hui de changer d’assurance à tout moment. Il est donc possible d’optimiser ce poste de dépense assez facilement en optant pour une assurance externe moins chère.
👉 Dans mon cas, ce coût est donc amené à diminuer, et je ne le considère pas comme figé dans le calcul de rentabilité.
Les revenus
Le bien étant déjà loué, je bénéficie immédiatement de revenus locatifs.
Le loyer actuel est d’environ 1 300€ par mois hors charges.
À première vue, ce montant peut sembler cohérent. Cependant, il est en réalité significativement inférieur au niveau de marché.
À Paris, les loyers sont encadrés. Il existe un dispositif officiel qui fixe un loyer de référence en fonction de plusieurs critères (localisation, surface, type de bien, etc.).
👉 Il est possible d’estimer ce loyer via le calculateur officiel :
https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R46641
Dans mon cas, une estimation rapide donne un loyer théorique d’environ 1 700€ par mois.
👉 L’écart est donc important :
- loyer actuel : 1 300€
- loyer de marché estimé : 1 700€
Soit une différence de plus de 23%.
Cet écart s’explique principalement par l’ancienneté du locataire, en place depuis plus de 10 ans, et par l’absence de revalorisation significative du loyer au fil du temps.
👉 C’est un point clé : ce niveau de loyer réduit directement la rentabilité immédiate du bien.
Il explique également en grande partie la décote d’environ 10% observée à l’achat. En effet, un investisseur intègre mécaniquement ce manque à gagner dans le prix qu’il est prêt à payer.
Un potentiel d’amélioration important
L’un des éléments les plus intéressants de ce projet réside dans son potentiel d’évolution à moyen et long terme.
Comme évoqué précédemment, le loyer actuel (1 300€) est significativement inférieur au niveau de marché estimé, autour de 1 700€.
👉 Cela représente un écart de 400€ par mois, soit plus de 4 800€ par an.
Cet écart ne peut pas être corrigé immédiatement en raison du bail en cours. Toutefois, il constitue un levier d’amélioration important dans le futur.
À mesure que la situation locative évoluera (départ du locataire, relocation, ou revalorisation progressive du loyer), il sera possible de rapprocher progressivement le loyer du niveau de marché, dans le respect de la réglementation.
Impact sur la rentabilité
Si l’on raisonne à long terme, cet ajustement potentiel change significativement la lecture du projet.
Avec un loyer de 1 700€ :
- Revenus annuels : environ 20 400€
- soit +4 800€ par rapport à aujourd’hui
👉 Cela transformerait un projet aujourd’hui proche de l’équilibre en un investissement nettement positif en termes de cashflow.
Une logique différente de l’investissement
Ce type d’investissement repose donc sur une logique légèrement différente.
👉 À court terme :
- rentabilité modérée
- peu de marge de manœuvre
👉 À long terme :
- potentiel d’optimisation important
- création de valeur progressive
Un compromis assumé
En pratique, la décote à l’achat compense en partie cette contrainte initiale.
👉 On accepte :
- un rendement immédiat plus faible
👉 en échange de :
- un prix d’acquisition réduit
- un potentiel de revalorisation du revenu locatif
Rentabilité et cashflow
Pour évaluer la rentabilité réelle du projet, il est nécessaire de prendre en compte l’ensemble des revenus et des charges.
👉 Pour simplifier ces calculs, j’ai également mis à disposition un simulateur gratuit que vous pouvez utiliser ici : Simulateur de rentabilité locative
Revenus
Le loyer mensuel est d’environ 1 300€ hors charges, soit, en considérant un taux d’occupation de 100% :
👉 15 600€ de revenus locatifs par an
Charges
À ces revenus, il faut déduire plusieurs charges :
- Taxe foncière : environ 900€ / an
- Charges de copropriété non récupérables : environ 800€ / an
👉 Total charges annuelles : 1 700€
Crédit
Les mensualités de crédit s’élèvent à environ 1 170€ par mois (hors assurance), soit :
👉 14 040€ par an
Cashflow
En combinant ces éléments et à l’aide du simulateur, on obtient :
- Revenus : 16 200€
- Charges : -1 700€
- Crédit : -14 010€
👉 Cashflow annuel : -110€
👉 soit environ -9€ par mois
Analyse
Dans cette configuration, le projet est quasiment à l’équilibre.
👉 Le cashflow est légèrement négatif, mais reste très proche de zéro.
Cela signifie que :
- le bien se rembourse en grande partie grâce aux loyers
- l’effort d’épargne est très limité
Points d’amélioration
Plusieurs éléments peuvent améliorer la rentabilité à moyen terme :
- optimisation de l’assurance emprunteur
- revalorisation progressive du loyer
- optimisation fiscale (selon le régime choisi)
👉 Ces leviers peuvent rapidement faire basculer le projet en cashflow positif.